מכירת דירה

מכירת דירה הוא הליך מורכב ולא קצר. בעסקאות נדל"ן מעורבים סכומי כסף גדולים וקיימים סעיפים רבים שיש לבדוק אותם במהלך כל שלבי העסקה. ליווי של עו"ד יכול לחסוך כסף רב ולמנוע טעויות יקרות בביצוע עסקאות מסוג זה.

בדיקות מקדמיות במכירת דירה

ראשית לפני התחלת תהליך המכירה מומלץ לוודא שרישום הבעלות על הדירה הוא תקין ולא קיים רישום שגוי או בעיה העלולה לתקוע את תהליך המכירה.

במקרה שבו הדירה רשומה בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), ניתן להוציא את נסח הטאבו בצורה פשוטה ומהירה דרך האתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין. לצורך כך, תידרשו לדעת את מספרי הגוש והחלקה של הדירה. מידע זה תוכלו למצוא במסמכי רכישת הדירה, טופס חשבון הארנונה או באמצעות מנוע חיפוש באינטרנט עפ"י כתובת הנכס.

במידה והדירה אינה רשומה בטאבו, יש להמציא מסמך הקרוי "אישור זכויות", שהוא מסמך המהווה אישור על הזכויות בנכס.

מסמך זה ניתן להנפיק מרשות מקרקעי ישראל, בצורה מקוונת דרך אתר האינטרנט של הרשות או בהגעה פיזית למשרדי הרשות.

אם הדירה אינה רשומה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, יש לפנות לגורם המשכן (בד"כ מדובר בקבלן/יזם שבנה את הפרויקט) ולבקש את אישור הזכויות ממשרד עורכי הדין הפועל מטעמו לרישום הזכויות.

מיסוי:

כאשר מוכרים נכס נדל"ן, לדוגמא דירת מגורים, יש לשלם מס שבח על הרווח שהתקבל ממכירת הנכס.

מס השבח שיש לשלם נכון להיום עומד בשיעור של 25% מהרווח ממכירת הנכס. הרווח הוא למעשה ההפרש שנוצר בין מחיר הנכס הנמכר לבין המחיר שבו הוא נרכש, זאת לאחר קיזוז הוצאות פחת שונות כגון שיפוץ, תיווך, שכר טרחת עו"ד ועוד.

בשנת 2014 חלה רפורמה בחוק מיסוי מקרקעין בכל הנוגע לתשלום מס שבח במכירת זכויות במקרקעין ודירת מגורים מזכה.

עד השינוי, חל פטור כמעט גורף מתשלום מס השבח במכירת דירת מגורים אחת לארבעה שנים, ללא קשר למספר הנכסים שמחזיק המוכר. פטור זה בוטל החל מיום 1.1.2014 .

כיום, קיימות מספר אפשרויות לקבלת פטור ממס שבח עפ"י קריטריונים שנקבעו בחוק.

פטור לפי סעיף לדוגמא דירה המסווגת כ"דירת מגורים יחידה", המעניקה פטור למוכר דירה לאחר שהחזיק בה במשך שנה וחצי לפחות, ואין בבעלותו דירות נוספות. בנוסף ניתן לקבל פטור במקרים של דירה שהתקבלה בירושה, עסקת העברה ללא תמורה לקרוב, עסקת תחלוף דירות ועוד סייגים שהוסיפו לחוק.

מכיוון שהחוק הנושא זה הוא מורכב ומתבצעים בו שינויים מדי פעם, חשוב לבדוק באופן מעמיק את ההשלכות של מס הרכישה, שעלול להגיע לסכומים גבוהים מאוד, בליווי עו"ד המתמחה בנושא זה ולבצע תכנון מס אופטימאלי לעסקה בכדי לצמצם את ההוצאות.

עריכת הסכם ומשא ומתן:

לאחר הבדיקות המקדימות ומציאת קונה פוטנציאלי, מומלץ להעביר את הטיפול לעו"ד המתמחה בנושא לצורך עריכת ההסכם וניהול המשא ומתן. תפקידו של העו"ד הוא להבטיח את זכויותיכם ולמנוע סיכונים אפשריים בחתימה על הסכם המכירה.

לעיתים לפני עריכת ההסכם, חותמים הצדדים על מסמך זיכרון דברים מבלי להתייעץ עם עו"ד לפני. חשוב לדעת כי לזיכרון דברים יש תוקף משפטי והוא כולל השלכות שמרבית הכלל אינו מודע אליהן.

ההמלצה הגורפת היא לא לחתום על זיכרון דברים ולפנות קודם לכן לעו"ד לצורך עריכת הסכם מכירה מסודר.

מכיוון שבעסקת נדל"ן בד"כ מדובר בסכומים גבוהים, גם טעות קטנה עלולה לעלות ביוקר, לכן חשוב מאוד לדאוג שיהיה לצדכם בעל מקצוע שדואג לכסף והאינטרסים שלכם.

כדאי להימנע גם כן משימוש בעו"ד משותף לשני הצדדים בעסקה ולשכור עו"ד אשר יפעל מטעמכם בלבד ויגן על האינטרסים שלכם בעסקה.

סיכום:

עבודתו של עו"ד בעסקת מכירת דירת מגורים אינה מסתיימת בחתימת הסכם המכירה. ליווי העסקה ממשיך עד לסיום העסקה, כאשר נמסרו כל מסמכי ההעברה לקונה.

לאחר סיום המכירה על עו"ד לדווח לרשויות המס על העסקה ולדאוג לקבל אישורים המאפשרים לקונה לרשום את הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, נדרש לפקח על הליך מחיקת הרישומים הנוגעים בנכס וסילוק המשכנתא במידת הצורך. בנוסף יש לקבל מהעירייה אישור על היעדר חובות.

לאחר מסירת כל אישורי ההעברה ע"י עו"ד מטעמכם לידי הקונה באופן מלא ותקין, ניתן לומר כי עסקת המכירה הושלמה.